楼市“拐点”未现?

　　楼市“拐点”是否出现?

　　3月20日，由中国房地产业协会举办的“2007年房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析报告”论坛上，中房协副会长兼秘书长朱中一表示，2007年四季度至今的部分地区房价波动并不是“拐点”，应理解为楼市的理性回归。

　　此前，中房协委托国务院发展研究中心、建设部政策研究中心等4家研究机构对中国房地产市场做了四个主题调研，研究报告显示，未来5年中国城镇居民首次置业、居民收入快速提高带来的改善性需求、城镇房屋拆迁导致的刚性需求及流动性过剩带来的投资性需求，虽然比2007年以前有所降低，但是其需求量仍很庞大。

　　由清华大学房地产研究所承担的<城市住房价格合理性研究>报告中提出，将未来5年新增建设用地和盘活的存量土地总量，按照容积率1.8计算，由此得出的结论是，未来5年全国新增住宅仍然呈现供不应求的状态，但供需会进一步优化。

　　上述报告认为，供需平衡是动态的、相对的，有明显的区域性，是结构基本平衡下的总量平衡。因此地方政府应做好住房调查等基础性工作的前提下，再去编制未来的住房建设规划。

　　朱中一指出，虽然2007年第四季度部分地区房价出现调整，但这种调整也应该分情况对待。即便是调整幅度比较明显的深圳、北京等地区，房价下降也同时伴随成交量、供应量下降。

　　例如，北京2007年商品住宅的开工、施工、竣工面积均为负增长。上海全年商品住宅新开工面积也是负增长，2007年12月比11月竣工面积增幅下降了3.4个百分点。广东全年商品住宅竣工面积负增长，2007年12月比11月又下降了0.3个百分点。

　　一方面是供应量减少，另一方面是刚性需求的旺盛。

　　从2007年全国商品住宅的成交量来看，居民已经接受了90平方米以下的中小户型住宅的居住理念。

　　在单价上升的情况下，中小户型商品住宅十分受欢迎。2007年底，中国指数研究院对北京、深圳等4个一线城市消费者调查显示，购房者选择90平方米以下的中小套型住房占40%以上，选择90-100平方米的也占到35%。而2007年1-12月的有关数据也显示，40个重点城市新建商品住房套型面积90平方米以下的批准预售面积、月末累计可售面积和登记销售面积占比均在25%左右，基本上是供应多少，销售多少，中小户型供不应求的矛盾十分突出。

　　朱中一指出，2007年商品住宅销售面积同比增长24.7%，高于同期新开工面积增幅3.4个百分点，高于同期竣工面积增幅19.7个百分点。据40个重点城市1-12月统计数据，商品住宅批准预售面积同比增长10.9%，商品住宅登记销售面积同比增长24.43%，相差近14个百分点。商品房市场有效供应不足。

　　朱中一认为，造成市场有效供应不足的原因主要有：一是部分开发商拿地后未按期开发;二是二手房交易市场不活跃;三是住房供应结构调整缓慢。

　　对于2008年房地产市场的预测，朱中一等中房协专家认为，虽然今年房市存在很多不确定性因素，但是各级政府推进房地产业发展的态度很坚决。各地正在进一步落实住房结构调整工作，抓紧做住房保障规划和住房建设规划，今年房地产市场将朝着“总量基本平衡、结构基本合理”和“防止房价过快上涨”的目标继续前进。

　　对于目前房地产市场上此起彼伏的“拐点论”，中房协建议各级政府加强房地产信息统计、发布的透明工作，建立完善的指标体系，对房价运行、评价、预测、报告进行准确判断。进一步完善房地产信息发布工作，及时向社会提供真实完整的土地资源、政府年度土地供应计划、住房建设计划、房地产供求情况、租赁市场情况、房地产租售价格等消息发布，引导消费者合理消费。

　　透明信息政策既可以防止楼市“大涨”，又可防止“超跌”。